#4 특례보금자리론 폐지 후 2024 개정 보금자리론 공부 (질의 응답 추가)

 

드디어 기다리던 보금자리론 개정판이 확인되었다. 24.01.29 따끈따끈하게 어제 개정된 보금자리론! 알아보자.

자세한 내용은 https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do 에서 확인할 수 있다.

공부개념이므로 현재 내 상황 기준 (미혼, 만30세이하 청년, 1인가구)으로 알아볼 예정이다.

대출 대상 (채무자) 요건

 

- 생애최초주택구입자에 해당됨.

 

 

- 현 기금e든든 중소기업청년대출로 전세대출을 받고있는데 '공사 전세(월세)자금보증'을 이용중이면 보금자리론 안됨.

- 다만, 보금자리론 실행일까지 전세(월세)자금보증을 해지하는 경우는 가능

 

Q1. '전세(월세)자금보증'의 경우 hug전세보증보험을 말하는것일까? 아님 전세대출을 말하는것일까? 명확하게 알아야 할것같다. 전세대출 상환 후 바로 잔금대출 실행을 하려면 하루로 힘들것같다..

 

A. '전세(월세)자금보증'의 경우 주택금융공사에서 제공하는 기금전세대출도 보증서를 들고 실행할 수 있기때문에 보증에 해당됨. (기금대출은 다 해당됨.)

 

대출요건

 

- 생애최초 주택구입자의 대출한도는 4.2억원 이내 (다행히 원하는 금액이 한도내에 들어왔다.)

 

- 대출만기는 10~50년까지 10년단위로 선택가능. (이전 적격대출 내용이 합쳐진듯 함.)

- 40년만기 : 채무자 만39세이하 (신혼의경우 만49세 이하), 담보주택이 녹색건축인증을 받은 주택

- 50년만기 : 채무자 만34세이하 (신혼의 경우 만39세 이하)

- 상환방식은 체증식 분할상환방식 (내가 알기론 1년은 이자만 갚다가 1년후부터 상환금액도 같이 갚는방식)은 만39세 이하의 경우 취급가능하지만 50년만기는 적용 불가

 

- 나는 원리금 균등분할상환 방식으로 50년만기 냅다 받아버려야겠다!! 무조건 이자 낮추는 방향!  일단은 이렇게 생각중

 

- 우대금리 적용가능 항목 (최대 0.3% 가능)

1. 전자약정 및 전자등기 (아낌e-보금자리론) 0.1%

2. 저소득청년 (Q2. 1인가구도 가능한지 문의해볼 것. 합산이 아닌 1인 3천5백 이하면 불가) 0.1%

A. 1인가구도 해당되며 연소득 7천이하일 경우 우대금리 적용가능

3. 녹색건축물 (현재 동탄레이크파크 자연앤이편한세상은 녹색건축 예비인증서가 있긴함.) 0.1%

 

- 보금자리론 조기(중도)상환 수수료의 경우 3년이내 원금 상환할 경우 수수료 0.7%한도내에서 부과

Q.3 3년이후 상환할 경우는 수수료 어떻게 되는가?!

A. 최고수수료 0.7%에서 3년까지 점점 줄어들며 3년 경과 후 중도상환시 수수료 미적용

보금자리론 DSR

 

- DSR은 70%초과시 전결권 상향 (뭔소린가?!)

 

- DSR이 70%이하일 경우 팀장권한에서 승인

- DSR이 70%초과이거나 대출승인금액이 3억원 초과이거나 후취담보 잔금대출 집단취급 승인일 경우 부서장 권한에서 승인 (이게 전결권 상향이라는 말인가 보다. 나는 여기에 해당됨.)

- 결론은,, DSR 40%규제는 적용안한다는 듯 하다..!? 아자뵤!

 

담보주택

 

- 신규분양아파트, 후취담보 조건에서 확인

- 보금자리론 대출승인 주택가격 기준은 담보주택의 평가액이 6억원 이하인 주택

- 후취담보 취급승인 아파트단지의 경우 취급 승인 이후 시세정보가 6억원을 초과하여도 승인시점의 분양가액 또는 감정평가액으로 적용 (다만 승인 후 6개월 초과하거나 시세정보가 9억원 초과하면 안됨.)

> 후취담보가 승인 나면, 6개월이내에만 보금자리론 신청하면 6억원 이하 뿐만아니라 6억원~9억원 주택들도 대출가능하다는 것으로 해석된다. (뇌피셜임. 나는 분양가 일단 6억원 이하인데.. 설마 9억원 초과하겠어! 라는 마음이다.. ㅎㅎ..)

담보주택 평가

 

- 보금자리론 취급가능 담보주택의 분양가 산정방법은 

1순위. KB시세 가격정보, 2순위. 주택 공시지가, 3순위. 분양가액, 4순위. 감정평가액 순서로 적용

- 후취담보 승인 신규 분양 아파트의 경우엔 1순위, 2순위가 없으므로 3순위 분양가액 부터 알아보면 될듯!

- 단, 분양가액을 적용하는 신규아파트 조건은 300세대 이상, (임시)사용승인일 이후 6개월이내 여야 함. (해당안되면 4순위로 넘어가서 책정되나 보다.. 근데 감정평가도 가격정보 또는 분양가액이 6억원을 초과하면 감정평가 신청 불가라는데 헷갈리는 부분이로다..)

- 분양가액은 발코니 확장비용이 포함된다! (난 약 4.9억이내이므로 안정권이다.)

- 투기지역, 수도권 투기과열지구 소재주택 (현 시점 서울 강남, 서초, 송파, 용산)은 잔금대출 적용 불가

 

이 외에도, 신규로 추가된 부분이라면.. 신생아 출산 채무자, 전세사기 피해자들을 위한 부분이 좀 더 개정된듯 하다.

결론은 나는 추가 규제가 있지않은 한 후취담보 승인만 받는다면 원활하게 보금자리론 대출을 받을 수 있을 것 같다!

청약에 당첨되고 대출규제가 명확하게 잡혀있지 않은 시점에서 포기할까 말까 고민하다가 포기하면 평생 후회만 남을것 같아 계약했는데 다행히 믿고있었던 보금자리론이 뒷통수를 때리지 않았다 ! 다행이다 다행이야~!

그래도 방심하지말고 계속 알아보자.. 이제 집거지가 되는 일만 남았다~ 갈 길이 멀다 ~~